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恒大发布城市房地产发展潜力报告 宁波居第22名
              来源: 未知   2019-04-15


      据悉,该研究院历经一年多对经典框架的细化与量化,在前期60多个指标、超过10万条数据基础上筛出27个指标、约5万条数据,以此建立度、多层次、可验证的城市发展潜力基本面+市场面评价模型,对全国除三沙市外的336个地级行政单元的发展潜力进行客观排名。□记者钟婷婷

      基本面分析是城市发展潜力研判的核心,关键在于研判人口,逻辑链条是:人随产业走,产业决定城市兴衰,规模经济和交通成本等区位因素决定产业布局。

      在基本面关注需求侧的人口现状、人口潜力和人口购买能力,以及供给侧的住房存量及土地财政依赖度,共涉及23个指标。在市场面,用房价周期、需求透支率、库存去化、地价房价比等波动较大的4个短期指标研判城市市场热度,以在基本面分析基础上判断进入时机。根据历史数据回测,准确度为75%。

      最后,在基本面分析基础上,结合市场面情况将发展潜力100强划为3档,其中深北上广等15个城市为一档,宁波、成都、武汉等25城为二档,兰州、徐州等60城为三档。业内人士认为,这份研究对于认识城市发展潜力、政府构建长效机制、促进房地产市场平稳健康发展、居民安居乐业、企业投 资决策等具有参考价值。

      在这份排名上,2019年深北上广稳居中长期发展潜力榜单前4名,二线城市中成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位居前十;东部地区有32座城市进入前50名,长三角、珠三角地区表现尤其突出,宁波位居第22名;东北地区有超八成城市位于200名之后。这些百强城市以全国13%的土地,集聚50%的人口,创造73%的GDP,占全国商品住宅销量的62%。

      此外,从户籍情况看,主要大城市外来人口众多、人口本地化空间很大,随着户籍制度改革深化推进有望释放部分住房需求。中央要求,除北京、上海少数超大城市外,其他城市均需放开放宽落户限制。

      近年在户籍制度改革和“抢战”的背景下,部分大城市户籍人口增长迅猛。这份研究报告还指出,当前常住人口与户籍人口之差大于500万人的有上海、北京、深圳、东莞、广州、天津6座城市,在200万-500万人的有苏州、佛山、武汉、扬州、郑州、宁波6座城市,在100万-200万人的有重庆、杭州、厦门、成都等15座城市,50万-100万人的有18座城市。在这常住外来人口规模最大的35座城市中,宁波位居第12名。上述35城或为直辖市、省会城市、计划单列市,或为长三角、珠三角、海峡西岸地区发达城市。

      从可售库存看,2019年3月一线、二线、三四线样本城市库存去化周期分别为11.7、10.5、11.4个月,三四线年下半年以来有一定上升。

      2015年以来,得益于棚改货币化政策三四线城市可售库存去化周期持续走低,2018年5-6月最低不到7个月,但逐渐上升。2019年3月,一线、二线和三四线城市可售商品住宅去化周期分别为11.7、10.5和11.4个月。但一旦成交回暖,去化周期将明显下降。返回搜狐,查看更多